HAJEN SOM TAPPADE BETTET

Rutger Arnhult är kanske den kaxigaste av de nya hungriga fastighetshajar som dök upp i Sverige för tio år sedan. På senare tid har han dock blivit frånsprungen av mer lågmälda konkurrenter.

(Publicerat i Affärsvärlden 16 mars 2016)

Det är en måndagsnatt i mitten på januari 2015 och bitande kallt ute. Efter Fotbollsgalan i Globen tar ett sällskap om tre män och tre kvinnor taxi till Stureplan för att festa vidare. De har varit på nattklubben Pure i cirka två timmar när bartendern klockan kvart i två vägrar sälja mer alkohol till en mörklockig man som han tycker verkar berusad. Mannen blir sur och säger, enligt vad han själv senare uppger i förhör med polisen, något i stil med:

– Skojar du?

Det är inte riktigt så bartendern minns situationen. Enligt honom säger mannen i stället:

– Hördu grabben, nu fixar du fram fyra gin och tonic och en flaska Moët.

Uppgifterna om vad som sedan händer går ännu mer isär. Enligt nattklubbspersonalen ber en ordningsvakt mannen lämna krogen och tar tag i hans handled. Han vrider sig ur greppet och slår väktaren i ansiktet. Fler väktare ansluter sig för att försöka hantera bråkstaken. Mannen är inte särskilt stor, väger runt 68 kilo, men de tre väktarna får brottas med honom i tio minuter. En av dem som har mer än tio års erfarenhet och dessutom är professionell thaiboxare, uppger i senare förhör att detta blev karriärens svåraste brottningsmatch.

Under tiden kallas polisen till platsen för att ta upp en anmälan om våld mot tjänsteman och våldsamt motstånd.

Den misstänkte som sparkar och fäktar med armarna är Rutger Arnhult, en av Sveriges största fastighetsmagnater, vd och huvudägare i börsbolaget Klövern, huvudägare i Corem, och dessutom stor ägare i Sagax. Han fyller 49 i år, är god för 3 miljarder kronor och kontrollerar fastighetstillgångar värda 47 miljarder kronor. Och numera alltså också brottsmisstänkt.

Rutger Arnhult förnekar brott. Han och hans sällskap – bland annat hans hustru och Corems vd Eva Landén – uppger senare för polisen att Arnhult inte angrep personalen utan blev nedbrottad av vakterna, greps av andnöd, fick panik och försökte ta sig loss.

När väktarna lyckats sätta handfängsel på Arnhult släpas han till köket där han läggs på golvet. I köket reagerar driftchefen på att mannen nämner namnet på krogens hyresvärd, Elite Hotel, och fastighetsägaren Klövern.

– Googlar ni mig så kommer ni att ångra er, uppges Arnhult ha sagt.

Så småningom anländer en polispatrull och tar med Arnhult som får tillbringa natten i arresten. Säkert ett lågvattenmärke i denne fastighetsmagnats annars mycket framgångsrika karriär. Fast den har inte varit spikrak. Snarare har den kantats av kontroverser och anklagelser om hårda affärsmetoder.

– Rutger har en lite speciell framtoning. Folk blev inte så överraskade att det hände honom. Han är rätt bufflig. Man kan likna honom vid Donald Trump. Bägge har mycket hår, olika frisyrer, men ändå mycket likheter, säger en välkänd profil i fastighetsbranschen som känner Arnhult.

***

RUTGER ANDERSSON föddes i en arkitektfamilj 1967. I början på 2000-talet, i samband med giftermål med Mia, tar han sin mammas flicknamn, Arnhult.

– När jag gifte mig tyckte inte min fru att “Andersson” var ett särskilt spännande namn, förklarade han senare i en intervju.

Han växte upp på Bjärehalvön. Det enda syskonet var en tre år äldre broder. I hemmet på 1980-talet var det mycket diskussioner om höga marginalskatter och eftersom familjen var småföretagare väcktes intresset för ekonomi och aktier. Arnhult plöjde Roger Akelius böcker om skatter, tanken var att bli skatteexpert. Under studieåren på idrottsgymnasium jobbade han också extra på företag i Båstad, hjälpte bland annat till med bokföring. Efter värnplikt i flottan läste han vidare till civilekonom på Lunds universitet.

Arnhult har sagt att valet av fastigheter var en tillfällighet, när han studerade i Lund fick han ett heltidsjobb på ett fastighetsbolag i Malmö. Han blev befordrad och var finanschef på Förvaltnings AB Adjunkten i ett par år. Sedan kom den stora fastighetskraschen i början av 1990-talet. Ägarna försvann, kvar blev han som fick jobba för statlig lönegaranti och hjälpa juristerna att reda ut det som var kvar.

När ekonomstudierna var avslutade fick han jobb i Stockholm som finansanalytiker på mäklarfirman Alfred Berg. Året var 1993. Ett år senare gick han över till Öhman Fondkommission. När bankerna ville börsnotera de fastigheter de hade tvingats ta över under krisen föll det på Rutger Arnhult att analysera bolag med namn som Diligentia och Castellum.

I mitten på 1990-talet började Arnhult tillsammans med kollegan Johan Thorell på Öhmans köpa bostadsfastigheter i Jönköping och Växjö, som placerades i det gemensamma fastighetsbolaget Locellus. De ansåg att bostäder var mindre riskfyllt än kontor och lokaler. Hyresgästerna stod till och med på kö för att tillträda.

Även om affärerna skedde med arbetsgivarens goda minne fanns det kolleger som inte var helt positiva till att analytikerna extraknäckte som fastighetsinvesterare.

– Det fanns ju lite kritik och man undrade över vilka affärer som gjordes privat och för banken, säger en tidigare kollega.

Arnhult har senare sagt att missnöjet handlade om att hans partner tog med sig dokument till jobbet, vilket kollegerna fann störande, men att partnern snart lämnade Öhmans för att på heltid ägna sig åt fastigheterna. För hans egen del fortsatte finanskarriären med att han gick över till Handelsbanken 1998 för att bli nordisk sektorchef för bygg- och fastighetsanalys. Där blev han kvar i två år innan även han hoppade av för att fokusera på det egna bolaget M2 Asset Management samt Locellus med Johan Thorell.

***

FLERA BRANSCHPERSONER kallar bildandet av fastighetsbolaget Din Bostad för cirka tio år sedan för en nyckelaffär i Arnhults bolagsbygge. Han, Johan Thorell samt ytterligare en ung fastighetshaj, Erik Selin, lade ihop sina bostadsfastigheter i Din Bostad som sedan börsnoterades. Trion har beskrivits som den nya generationens fastighetsägare som alla startade runt fastighetskraschen på 1990-talet, och som haft en extrem tillväxt i sina portföljer. En gemensam nämnare är att de har varit högt, periodvis mycket högt, belånade.

– De tog stora risker i början, men med tiden har de alla blivit stora nog för att kunna dra ner riskerna, säger en fastighetsanalytiker.

De har också nyttjat preferensaktier och ridit på trenden med fallande räntor. Inför noteringen av Din Bostad hade en fastighetsrådgivare i Stockholm arrangerat ett möte mellan Erik Selin och Arnhult.

– Vi träffades första gången när vi skrev på avtalet hos Catella. Thorell satt med i styrelsen. Arnhult var bara aktieägare, så jag träffade nog Rutger bara en eller två gånger i den vevan, säger Erik Selin i dag.

Ett år efter noteringen av Din Bostad var det dags igen. År 2007 tog Arnhult sitt bolag Corem till börsen på samma sätt, bakvägen via ett omvänt förvärv. Även Erik Selins Balder hade gjort en liknande manöver 2005. I samband med noteringen köpte Corem ett 20-tal av Balders industri- och logistikfastigheter och betalade med egna aktier. År 2009 köpte Balder ut Din Bostad från börsen för 5,7 miljarder kronor och året efter sålde Selin sina aktier i Corem. I princip gick de två fastighetsmagnaterna skilda vägar där Selin satsade på bostäder och Arnhult på kommersiella fastigheter. Analytiker menar att det är en delförklaring till att Balder i dag värderas så mycket högre på börsen än Rutger Arnhults Corem. En enskild hyresgäst kan ha stor påverkan på ett bolag som Corem.

– Har man Ericsson som hyresgäst och de flyttar ut, ja då kan det ta ett tag att hitta en lämplig hyresgäst till samma fastighet, säger en analytiker.

Dessutom är kommersiella fastigheter mindre heta än bostadsfastigheter.

– De har sämre likviditet på primärmarknaden, de är svårare att refinansiera och att avyttra.

År 2009 köpte Arnhult även en stor post i Sagax som investerade i industri- och lagerlokaler. Bolaget hade skapats några år tidigare av den gamle vapendragare Johan Thorell, tillsammans med Sagax vd David Mindus och investeraren Staffan Salén. Sagax aktie var nedpressad av krisen då Arnhult plötsligt köpte Thorells aktiepost. Därmed avslutade Arnhult samarbetet med sin affärspartner sedan mer än ett decennium. Det har antytts i media att Thorell pressades att sälja på grund av hög belåning under krisen, något som han dock själv förnekar.

– Ingen har tvingat mig att sälja, utan det var ett beslut jag fattade själv, säger Johan Thorell, som i övrigt inte vill ställa upp på en intervju eller förklara varför de två parhästarna gick skilda vägar.

Efter skilsmässan har Arnhult hur som helst spelat i en annan division än Thorell vars aktieportfölj i dag är värd ungefär 260 miljoner kronor, enligt ägardatabasen Holdings. Det största innehavet är Sagax-aktier till ett värde av 70 miljoner. Pengar det med, men inte i jämförelse med Rutger Arnholts post som är värd 1 miljard mer.

***

UNDER FINANSKRISEN TOG Arnhult också tillfället i akt och inlemmade Klövern i sitt imperium. Bolaget gick till börsen 2003 när it-bolaget Adcores fastigheter knoppades av. Under åren som följde blev finansmannen Maths O Sundqvist storägare. Men när hans högbelånade imperium kraschade under krisen sökte aktierna en köpare. Rutger Arnhult visade snabbt intresse, via Corem. Men Corems styrelse var inte övertygad om att aktieköpet var en bra idé. Så huvudägaren Arnhult körde över sin styrelse och köpte drygt 10 procent i Klövern ändå. Två ledamöter hoppade av Coremstyrelsen direkt.

“Man behöver inte vara helt enig i styrelsen för att ta ett beslut att köpa aktier i Klövern, eller hur? ” sa Arnhult i en intervju.

För 265 miljoner kronor tog Corem kontroll över ett bolag med fastighetsvärden på 12 miljarder. Det var nästan tre gånger större än Corems samtida fastighetsvärde på 4,1 miljarder kronor.

Den nya storägarens inträde fick snart konsekvenser. Klöverns vd Gustaf Hermelin fick gå och manövrerades senare även ut ur styrelsen tillsammans med fastighetsprofilen Erik Paulsson, den tidigare huvudägaren. Med dem ur bilden använde Arnhult bolagets muskler för att förvärva fastighetsbolaget Dagon och köpa en stor post i Diös.

– Arnhult kuppade sig in i Klövern, mer eller mindre. Han är nog inte bra kompis med Erik Paulsson och de andra som satt i styrelsen, säger en analytiker.

Gustaf Hermelin är dock inte bitter. Han menar att det tillhör aktiemarknadens förutsättningar och att folk har olika viljor, särskilt en sådan som Arnhult.

– Vi talar med varandra om vi springer på varandra på stan. Han sätter färg och fläkt på tillvaron. Det är surt när det drabbar en själv. Men jag fick lära mig jättetidigt att den som har flest aktier bestämmer, säger Hermelin.

Han tonar ner konflikten och menar att deras åsikter gick isär om hur man skulle bedriva verksamheten.

– Vi har olika syn på risk. Jag är ganska riskavert, han vill ta större risker. Det har visat sig fungera. Han har blivit extremt mycket rikare än jag. Därmed inte sagt att det ena eller det andra är rätt.

En annan förändring var att Rutger Arnhult tog över som vd i Klövern 2012. I intervjuer har Arnhult uppgett att han under rekryteringsprocessen insåg att han själv ville ha jobbet. I det mindre Corem lämnade han över vd-stolen till Eva Landén.

Förutom förvärvet av Dagon och investeringen i Diös – den senare såldes sedan aktien stigit snabbt – drev Arnhult på en investering i Tribona år 2013. Den affären fick mycket kritik och påminde om ett försök några år tidigare, i Sagax, där han också försökte ta kontrollen sedan han hade köpt Johan Thorells aktier.

***

PÅ ÅRSSTÄMMAN VÅREN 2013 tog Rutger Arnhult plats i bolagets styrelse. Så småningom började Arnhult i intervjuer visa sitt tydliga missnöje med det bolag där han var styrelseledamot. På marknaden ansåg många att han försökte snacka ner Tribonas aktie. Året därpå när Tribona skulle ta in kapital gjorde man det inte på det sätt som blivit närmast legio i fastighetsbranschen, genom att emittera preferensaktier, utan genom en nyemission av stamaktier. Flera minoritetsägare ställde sig frågande och anade att Rutger Arnhult hade något i kikaren.

Arnhult fortsatte att prata ner bolaget, samtidigt som Tribona gjorde nedskrivningar av fastighetsvärdena. Och aktien var en av de sämsta inom fastighetsaktierna på börsen, en av de få i sektorn som missade rallyt i spåren av de låga räntorna. Det spekulerades i att Rutger Arnhult ville att Tribona skulle falla för att han ska kunna köpa ut bolaget billigt från börsen.

Ett antal minoritetsägare – däribland Nordea, Skagen, Länsförsäkringar och en av Brummers fonder – som representerar drygt 20 procent av aktierna var mycket kritiska och föreslog en extrastämma för att tillsätta en minoritetsrevisor.

Då, i september förra året, gav sig ett annat Arnhult-bolag, Corem, in i konflikten genom att lägga ett bud på Tribona värt 2 miljarder kronor. Budet motiverades med att tillsammans skulle bolagen göra synergivinster värda cirka 15 miljoner kronor. Budet skulle finansieras bland annat genom att Corem sålde stamaktier i Klövern för 300 miljoner kronor. Köpare: Rutger Arnhults privata bolag M2.

Transparensen var låg, förvirringen var stor och kritiken omfattande mot de många roller Arnhult hade i affären. Storägare och styrelseledamot i budgivaren Corem. Vice ordförande i målbolaget Tribona. Och dessutom vd storägare och styrelseledamot i Tribonas största ägare, Klövern.

Upplösningen på konflikten kom från ett oväntat håll: Erik Paulsson och Gustaf Hermelin som Arnhult tidigare hade slängt ut ur Klövern. I oktober 2015 lade deras bolag Catena ett bud på Tribona värt 2,3 miljarder kronor.

– Många har trott att det är en kamp mellan oss, vilket det inte är, säger Gustaf Hermelin på Catena.

– Jag har inte betalt för att vara elak mot Rutger.

Duon fick sin revansch när Klövern vek sig och sålde sina Tribona-aktier. Reavinsten blir 143 miljoner kronor, en ekonomiskt fin affär, men Arnhult blev av med en bricka i bygget av sitt fastighetsimperium.

Tribona-affären rörde upp mycket känslor i fastighetsbranschen. Erik Selin, som själv inte var inblandad, säger sig känna sympati för kollegan Arnhult.

– Det var oförtjänt att han kom så illa ur det. Han gjorde bra åtgärder, var med i en nyemission, stagade upp bolaget. Det är märkligt. Hur kan han hamna i det där läget? Han som är så smart. Jag tycker inte det var schysst att han framställdes i sådan dager.

Bara några veckor efter Catenas förvärv av Tribona blev det återigen svarta rubriker i affärspressen med Rutger Arnhult i fokus. Denna gång handlade det om den urspårade krogkvällen.

Många i branschen har grunnat på varför en affärsman av Rutger Arnhults kaliber hamnar i en sådan situation.

– Det låter konstigt att det skulle vara helt påhittat. Det är möjligt att han gjort något i affekt, säger Erik Selin och tillägger att han ringde upp Arnhult efteråt med lite uppmuntran.

– Jag tycker det är jättetråkigt. Fruktansvärt. Jag tycker synd om honom. Han förtjänar inte det. Rutger är egentligen jättesnäll. Han kan nog säga saker som han inte menar. Och det har han nog sagt.

Huvudförhandlingen i rättegången har skjutits upp till den 20 april. De tre målsägande väktarna söker kompensation på sammanlagt 43 000 kronor.

Inför åtalet har Kriminalvården gjort ett utlåtande där man bedömer att Rutger Arnhult uppfyller kriterierna för samhällstjänst.

***

RUTGER ARNHULT ÄR en person som väcker känslor. Det råder inget tvivel om. Å ena sidan hyser fastighetsfolket stor respekt för hans affärssinne.

– Rutger är en extremt duktig analytiker, säger exempelvis Gustaf Hermelin.

Å andra sidan har han en vassare sida som stöter bort somliga.

– Det beror på ens inställning i livet och vart man vill komma. Vill man bli Sveriges största fastighetsägare så tarvar det andra kvaliteter än om man inte vill det. Om det sedan är positivt eller negativt beror på perspektivet, säger en fastighetsprofil som vill vara anonym.

Arnhult har ibland beskrivits som arrogant och lite okänslig. En person som känner honom drar paralleller till en aktuell presidentkandidat i USA.

– Kolla på Trump! I vissa fall kan det bli som ett varumärke att vara bufflig.

Andra jämför med Arnhults ämable tidigare partner på Balder.

– Erik Selin och Rutger har lite olika framtoning. Vad som blir bäst i slutändan vet vi inte, säger fastighetsprofilen.

En analytiker anser att Arnhults mest typiska karaktärsdrag är hans höga energi och risktagande.

– Jag har en rätt skaplig bild av personen Arnhult. Han agerar snabbt, är väldigt energisk. Han utnyttjar väldigt lite tid av sitt dygn till att sova, betydligt fler timmar till att arbeta och han är beredd att skapa sig ovänner på vägen. Sedan har han högt uppsatta mål och inga problem med att ta en dos risk.

Samtidigt poängterar analytikern att de flesta som börjat på noll måste ta risker för att lyckas.

– Arnhult började med två tomma händer. Då krävs det större hävstång och risk i början, för att det ska ta fart. Det har man sett även i Balder där Selin var gearad och riskbenägen. Men Selin skapar sig egentligen aldrig ovänner, medan Arnhult inte skyr det – han styrs i stället av det övergripande målet.

Erik Selin själv instämmer i att han och Arnhult är olika.

– Folk brukar säga det. Mitt mål är inte att ha konflikter. Jag har aldrig det. Jag skulle inte köpa in mig i ett bolag om jag inte är välkommen – jag vill ha kul. Det finns så många människor som man kan älska att jobba med.

Han säger också att deras syn på risktagande skiljer sig.

– När man tittar på en fastighet kommer man till snarlika slutsatser. Men Rutger är mer optimistisk än jag. Om vi tittar på samma affär, där jag ser att man tjänar 10, ser Rutger att man tjänar 20, säger Selin.

***

EN GENOMGÅNG AV de börsnoterade fastighetsbolagen hösten 2015 visade att Klövern och Corem var högst belånade. De hade endast 11 respektive 13 procent stamaktiekapital per tillgångskrona. Det gör den finansiella risken i bolagen hög. Som jämförelse hade Balder mer än dubbelt så hög andel stamaktiekapital per tillgångskrona.

Normalt sett ska ökat risktagande på finansmarknaderna belönas med högre avkastning. Men så har det inte riktigt varit för Rutger Arnhult på senare tid. Medan Erik Selins Balder har rusat på börsen de senaste fem åren och Sagax också har gått mycket bra har Klövern och Corem hankat sig fram ungefär som index (se diagram).

Erik Selins post bara i Balder är nu värd omkring 12 miljarder kronor, enligt Holdings (han har andra aktier för ytterligare en miljard). Arnhult har aktier för 3 miljarder och det största enskilda innehavet är inte ett av de bolag där han är huvudägare utan i Sagax (1,1 miljarder respektive sammanlagt 1,6 miljarder i Corem och Klövern).

Vad Rutger Arnhult tänker om detta, eller vad han har för planer för sitt imperium, får vi inte veta. Han säger sig inte ha tid för en intervju och skriver i ett mejl:

“Det finns säkert många andra mycket intressantare personer. ”

På frågan om hans låga profil beror på det stundande åtalet blir svaret:

“Det är inte så som du verkar tro att det ligger till. ”

Och så föreslår han ett möte i framtiden. Men utan att specificera. ●

EMANUEL SIDEA

FAKTA/ Hans Jarl Rutger Arnhult

Född: 8 maj 1967.
Familj: Hustrun Mia, tre barn i åldern 10-14 år.
Bor: Lidingö.
Utbildning: Civilekonomexamen från Lunds universitet 1992.
Karriär: Finansanalytiker på Alfred Berg (1993-94), Öhmans Fondkommission AB (1994-98) och Handelsbanken Capital Markets (1998-2000), vd M2 Asset Management AB (2001-2007), vd Corem 2007-2011, vd Klövern sedan 2012.
Fritid: Segling, skidåkning och löpning. Sägs vara en av Sveriges 100 främsta maratonlöpare.

FAKTA/ Klövern

Intäkter 2015: 2,7 miljarder kronor.
Resultat efter skatt 2015: 2 miljarder kronor.
Fastighetsvärde: 35 miljarder kronor.
Skulder: 24,5 miljarder kronor.
Börsvärde (per 7 mars 2016): 8,3 miljarder kronor (8,6 kr/aktie)
Substansvärde: 12,6 kronor/aktie.
Ägande: Corem cirka 19% av kapital och röster, Rutger Arnhult (via bolag) äger cirka 10%. Arnhults bror Urban Terling äger genom bolaget Gårdarike Invest AB 1% av kapitalet, och 4,7% av rösterna.

FAKTA/ Corem

Fastigheter i lager-, logistik-, industrioch handelsområden. Tre största hyresgästerna står för 18 procent av intäkterna.
Intäkter 2015: 626 miljoner kronor.
Resultat efter skatt 2015: 800 miljoner kronor.
Fastighetsvärde 2015: 7,8 miljarder kronor.
Skulder: 5,7 miljarder kronor.
Börsvärde (per 7 mars 2016): 2,2 miljarder kronor (27,4 kr/aktie)
Substansvärde: 27,7 kronor/aktie.
Ägande: Rutger Arnhult äger 36% av kapitalet, 37,6% av rösterna. Arnhults bror Urban Terling genom bolaget Gårdarike Invest AB äger 10,9% av kapitalet och 11,7% av rösterna.