Tradingmiljardärens nya heta klipp

Svenska Pan Capital har tjänat miljarder på robothandel. Nu satsar firmans skygge grundare Pär Sandå mer långsiktigt – och långt från börsskärmarna. I all tysthet har han kontant köpt en hel by vid Floridas strandlinje. En miljardsatsning som gjorts till vrakpris i den amerikanska fastighetskraschens spår – och som förmodligen blir ännu en lyckosam investering när huspriserna nu tar fart igen.

(Veckans Affärer 6 dec 2012)

Dagen efter den stora amerikanska familjehögtiden Thanksgiving är 49 av 50 rum på Royal Palms-hotellet bokade. Ett dussintal gäster ligger i solstolar vid hotellpoolen. En del läser tidningar, Ipad och böcker, andra spanar in varandra eller paret som kramas i poolen. Samtliga gäster är män. Här är kvinnor inte välkomna.

Ett stenkast härifrån ligger The Flamingo Inn, ett hotell inriktat mot en äldre, lugnare manligt homosexuell kundkrets med knappt ett dussin rum. Denna dag är det få gäster på hotellet, alla hälsar vänligt på varandra. Efter frukosten har en man tagit sin kudde från hotellrummet och lagt sig raklång intill poolen. Ensam.

På andra sidan gatan ligger Aqua, ett familjeinriktat hotell med 39 rum som är nyrenoverat och tidigare var två olika hotell innan de slogs ihop. Inga gäster syns till, däremot tre städare och två hantverkare som lägger sista finishen innan de är klara med Aqua som invigdes i maj. De tre fastigheterna är tre av de cirka 30 som svenska tradingfirman Pan Capital förvärvat i ett avgränsat område i Fort Lauderdale i Florida. En investering som få personer känner till. Helt i linje med hur bolaget agerar.

Vissa har beskrivit firman som robothandlare, där man med avancerade börsdatorer tjänar pengar på extremt snabba köp- och säljtransaktioner. En felaktig beskrivning, enligt bolaget som grundades 1998 och i dag har kontor i Stockholm och Florida. Likväl har den beskrivningen hängt kvar då Pan Capital valt att hålla en
minimal offentlig profil och framför allt inte berätta vad man sysslar med.
Vad som står klart är resultatet i årsredovisningarna. Under åren sedan starten kan vinsterna till ägarna summeras till flera miljarder kronor. Klart är också att Pan Capital i många fall har varit tekniska förlöpare.

Direktörer på dåvarande börsoperatören OMX har använt firman för rådgivning i sin teknikutveckling. Det finns också historier om hur chefer på investmentbanken Goldman Sachs återkommande har uppvaktat Pan Capital då firman i perioder stått för 8 procent av all handel på New York-börsen – vilket handlar om åtskilliga miljarder kronor om dagen, vilket spätt på ryktet om att agera som robothandlare.
Nu är Pan Capital alltså i färd med att bygga en by, eller närapå en ö då den inhägnas av parken Bonnet Gardens i norr, Atlantkusten i öster, en stor farled i väster och en motorväg i söder.
Vad hotellkomplexen i Fort Lauderdale, som ligger 35 minuters bilfärd norr om Miami i Florida, visar är att Pan Capital inte bara ägnar sig åt börshandel utan också är ett rörelsedrivande bolag.

Hjärnan bakom bägge verksamhetsinriktningarna är Pär Sandå, som grundat bolaget. Vid sidan av honom ägs bolaget i dag av vd Claes-Henrik Julander och Henrik Hedman. Vd har hävdat att det inte är kvickheten utan kompetensen som är deras affärshemlighet och flera andra bedömare ger stöd för den analysen.

Den medieskygge Pär Sandå med firmans oefterhärmliga vinster framstår som 2000- talets främste trader. Nu bygger han ett idealsamhälle enligt sin egen vision. Sedan den första investeringen har det gått i en rasande fart och över 500 miljoner kronor har investerats.

Av allt i världen, varför ägnar sig en påstådd robothandlarfirma åt att bygga en by i södra Florida?
“Har du träffat Pär?”, säger Karen Johnson och säger sedan:
“Oj, så du har alltså aldrig träffat honom. Pär envisas med att inte vilja synas, men jag har sagt till honom att han inte kan gömma sig för pressen för alltid. Jag vet att han gör det för att han tänker på sin familj, sina barn.”

Pan Capitals grundare Pär Sandå har aldrig ställt upp på en intervju utan kommunicerar genom bolagets vd Claes-Henrik Julander i Stockholm eller denna kvinna som jag möter på hotellet Aqua i Fort Lauderdale. Han själv bor inte så långt härifrån med sin familj.
Karen Johnson tar med mig in på ett hotellrum som är modernt inrett och luktar väggputs och soffläder. Såhär ser ett rum ut, säger hon och berättar om tanken bakom familjehotellet.

Karen Johnson är Pär Sandås högra hand, hans alltiallo när det gäller byggandet och upprustningen av vad bolaget döpt till North Beach Village. Hennes titel på visitkortet, projektledare, tycks inte riktigt rymma allt hon gör.
“Jag jobbade med Tony Saliba, jag vet inte om du känner till honom – han är en känd derivathandlare, och det var genom kurser han höll i som jag träffade Pär Sandå på 1990-talet.”

Karen Johnson har en svensk pappa och hon har sedan 1992 jobbat främst med svenskar i finansbranschen. Bland annat träffade hon Pär Sandå när han var tradingchef på Swedbank 1994-1996 och därefter när han 1998 startade Pan Capital med 37 miljoner kronor i riskkapital från finansprofilen Erik Penser.
De senaste tjugo åren har hon besökt kunder i Stockholm en till två gånger om året. Trots ursprunget och arbetet har hon inte lärt sig språket.
“Jag vet i alla fall vilka barer och restauranger i Stockholm som är bra”, säger hon glatt när vi lämnar Aqua för att utforska byn.

Här på gatorna alldeles bakom strandpromenaden som ligger i öster är det ingen trafik, denna fredag är lite av en klämdag efter gårdagens Thanksgiving.
Karen Johnson berättar hur hon gick från att jobba nära Tony Saliba, där hon bokstavligen var medförfattare till hans standardverk inom derivathandel, till att arbeta nära Pär Sandå. Hon hade bott i Chicago i 20 år och var hos Saliba när Pär Sandå ringde henne 2002 för att be om hjälp inför en flytt från Sverige. På en månad ordnade hon en bostad och annat praktiskt åt familjen, men avrådde honom samtidigt
från att komma till Chicago.

I september 2002 flyttade familjen Sandå ändå till USA.
“Chicago visade sig inte ha samma klimat som i Sverige – utan kallare”, säger hon och konstaterar att Sandå-familjen snabbt insåg det och inom ett år hade de flyttat söderut till Fort Lauderdale.
“Att det ändå blev på östkusten var för handelns skull”, säger hon och syftar på att det härifrån är lättare att hantera tidsskillnaden för att handla mot Sverige och Europa än vad det är på USA:s västkust.

Bolagets kortfattade information på sin sajt klargör att USA-kontoret är ansvarigt för research och handel åt Europa-verksamheten under amerikansk kontorstid. (Där meddelas också att firman inte är öppen för att förvalta andras pengar.) I slutet på 2007 hörde Pär Sandå av sig igen.
“Kom ner hit och jobba för oss”, föreslog han.

I januari 2008 flyttade Karen Johnson till Fort Lauderdale för att börja på Pan Capital. Hon berättar inte exakt vad hon gjorde under de två åren som följde, mer än att det var inom bolagets verksamhetsområde, global trading. Under den tiden, med världsekonomin i botten, nedtryckt aktiemarknad och fastighetsmarknaden i fritt fall efter subprimekrisen började även Pan Capital spana på alternativa investeringar.
“Med marknaden som den var, så var det naturligt”, säger hon.
Floridas fastighetsmarknad var en av de som drabbades hårdast av subprimekraschen 2007-2008. Oförmögna att betala flydde spekulanterna sina bostäder och drog med sig bankerna i fritt fall. Efter en rad räddningsaktioner var nedgången något mer stabiliserad två år senare.

Samma år, 2010, stod Pan Capital samtidigt med en stinn kassa efter ett decennium av vinster. Tidigare aktieägaren och finansiären Erik Penser har sagt att utdelningarna från Pan Capital gjorde det möjligt att driva den näppeligen lönsamma Erik Penser Bank. Med de nedtryckta fastighetspriserna uppenbarade sig möjligheten till en investering. Sedan gjordes en till affär, och en till. Det dröjde inte alls länge förrän banker hörde av sig direkt till Pan Capital.
“Bankerna älskar oss för vi betalar cash”, säger Karen Johnson.
Fastighetsköpen hanterades på olika sätt beroende på vilka objekt Pan Capital kom över. Ofta var det från fastighetsbeståndet bankerna hade tagit i pant när köparna inte kunnat betala räntor eller lån.

Vissa objekt flippades (alltså omedelbar försäljning på marknaden), andra hyrdes ut och ett antal har sålts vidare efter en viss upprustning.
“Vi betalade 50 cent för 1 dollar”, säger hon med typiskt traderuttryck om hur billigt de kom över fastigheterna.
Till dags dato har 150 miljoner dollar, motsvarande cirka 1 miljard kronor, plöjts ner i fastigheter från Fort Lauderdale i delstatens mitt till Key Largo på sydspetsen, en sträcka på 12 mil fågelvägen. Enligt Karen Johnsson har hälften av beloppet – cirka 500 miljoner kronor – satsats på det avgränsade område som utgör North Beach Village – ett område lika stort som Vatikanstaten.

Så hur kommer det sig att valet föll på just denna by och att den första affären var det i Floridas gayvärld så kända hotellet Royal Palms?
Karen Johnson skulle precis åka på en skidresa till Aspen i Colorado när Pär Sandå vände sig till henne.
“Vad kan du om att driva hotell”, frågade han.
“Jag har hållit på med global trading, hur svårt kan det vara, tänkte jag”, säger hon i dag.
“Jo, men vad kan du om att driva gayhotell”, frågade han också.

När hon åkte till Aspen hade det första hotellet förvärvats, veckan efter när hon kom hem hade beståndet vuxit till fyra hotell. Och så har det fortsatt.

Totalt är det tre hotell med tydlig manlig homosexuell inriktning: lyxiga The Flamingo Inn Amongst the Flowers, som med dussintalet rum riktar sig mot en konservativ och äldre gaypublik, det trendigare och för den mer festsugna gaypubliken Royal Palms med sina 50 rum, och det lugnare Lush Royale.
Vid sidan av dessa nischade finns fem familjevänliga hotell: The Winterset, Robindale Suites, Aqua, The Ocean Gate, Tropi Rock Resort. Därtill har Pan Capital några lägenhetshotell och andra fastigheter som just nu håller på att rustas upp. I dag sammanräknas hotellrummen till 525, vilket motsvarar två stora hotell.

Richard Gray, grundaren av Royal Palms och en känd gayprofil, agerade under en tid som talesperson för Pan Capital, vilket väckte funderingar om profileringen skulle bli ännu mer nischad. Han har nu lämnat sin post, även om man låtit hotellen behålla sin nisch gör man klart att man vill skapa en by för alla.
“Det är verkligen inte tanken att skapa ett gay-community”, säger hon och förtydligar att det inte ska bli någon by för enbart homosexuella.

Att någon som arbetar med bolaget skulle vara pådrivande i valet av denna inriktning tycks inte vara fallet, däremot lyfts det fram att det är en affärsmässigt tilltalande kundkrets, som visserligen ställer höga krav men är villiga att betala.
Karen Johnsson betonar med emfas att det är en tillåtande, öppen och familjevänlig miljö man vill skapa i byn, med ledorden fred, kärlek och lycka.
“Detta är väldigt viktigt för Pär”, säger hon.

Den stora investeringen i byn gör Pan Capital till sannolikt den största svenska investeraren som satsat på en gaypublik. Några löften om vad som kan väntas framöver vill hon inte lämna.
“Vi vill inte att någon ska få några förhoppningar – vi lovar hellre mindre och levererar mer.”
Till en början drevs fastighetsprojektet i liten skala. Men till slut slog Karen Johnson bakut och ville att man skulle agera som det stora bolag man är. Det har bildats ett holdingbolag, North Beach Village Group, med dotterbolag för bygg-, administration-, underhåll- och restaurangpersonal. Det är skarpt läge och alldeles inpå knuten finns två stora konkurrenter med betydligt högre prisläge. På strandpromenaden alldeles öster om byn ligger lyxhotellen W och Hilton.

En riktning för North Beach Village har stakats ut.
“Vi ska vara allt annat än South Beach”, säger hon om partydestinationen och talar hellre om lugn och frid. Den typen av tal gör det än tydligare vilket tvärt kast det är från de globala aktiemarknaderna till att skapa en by där ena hälften av besökarna är gay och andra hälften familjer.
Vad säger denna satsning om det oerhört lönsamma Pan Capital?

Den storväxte byggarbetaren Dan håller på att kånka bråte i det snart färdigställda hotellet. Eller var det lägenhetshotell? Att hålla koll på alla pågående projekt är svårt. Det exakta antalet lägenheter och hotell hänger på vilken person eller börstrader som räknar, visar det sig.
“Pär har tänkt sig det lite som trading, att ha en mix med kort- och långvariga gäster. Dessutom att hotellen ska kunna omvandlas till lägenheter, så vi har försökt renovera och bygga om så att möjligheten finns. Därför har vi satt in kök och sådant”, säger Karen Johnson innan hon växlar några ord med Dan.

Hon är osäker på om bolaget för närvarande är lönsamt, då hon inte är uppdaterad på siffrorna eller involverad i prissättningen av rummen.
“I januari fick jag nog, det går inte att ha koll på allt i ett så här stort bolag”, säger hon.
Men hon svarar på allt annat hon vet.
Vad kostade det hotellet, frågar jag när vi går förbi en av de mindre fastigheterna. Svaret: 500-600 000 dollar – alltså runt 4-4,6 miljoner kronor.
“Jag vet, det är galet. Bara marken är värd så mycket”, säger hon.

Efter varje köp har man varit tvungen att renovera för säg minst motsvarande en miljon kronor. Vissa objekt för flera miljoner kronor. De har visat sig vara fallfärdiga. När de tittat efter i väggar som luktat konstigt har det visat sig vara rör lagade med en hopvirad strumpa och tejp. Upprustningarna var helt nödvändiga, menar hon.
“Vi vill inte vara någon slumvärd, men samtidigt vill vissa hyresgäster inte betala högre hyra”, säger hon om renoveringarna av lägenheterna.

Ljuspunkten har varit att den nedtryckta fastighetsmarknaden gör att arbetskraften är billig. Och just nu under försäsongen har man dessutom lagt in en extra växel inför högsäsongen i januari och februari. Byggarna ska hinna klart så mycket som möjligt och arbetar även denna annars halvlediga dag.
Stort fokus läggs också på att göra det mer tilltalande för fotgängare i området. De har tittat på hur Tony Goldman, som står bakom Miami Beach, arbetade för att skapa en god atmosfär.
“Pär blir helt besatt och lär sig allt om det”, säger hon om hur det gick till när man gav sig in på okända vatten.

Hon avslöjar att hemligheten är att skapa platser där människor kan slå sig ner och titta på andra människor. Det kräver promenadvänliga gator, kaféer med god utsikt och så vidare. Därför försöker man få till stånd att skapa en gågata på en del av Breakers Avenue. Från det globala till det superlokala, Pär Sandå och hans anställda har blivit helt uppslukade av fastighetsutveckling.
“En del miljardärer som tjänat ihop sina pengar sitter sedan på sin lyxjakt. Pär är inte sån. Han är kreativ och vill testa olika saker”, säger Karen Johnson och berättar att beslutet att driva en restaurang intill Royal Palms kom till efter att ha övertygat borgmästaren att ge tillstånd för restaurangbygge.

Hon berättar att Pär Sandå utmanar henne genom att anordna event, testa att öppna ett kafe i området och testa att hålla i egen catering. Lyfter det småskaliga växlas det upp snabbt och med full kraft. Hotell renoveras i blixtfart, en restaurang ska öppnas bakom Royal Palms och de ligger på, och i kraft av storleken på investeringarna får även stadskontoret att skynda på, även om tillstånd tar tid.
“Vi har fått staden att ändra i sin detaljplanering så att vi nu kan öppna restaurangen”, säger hon.

Det kvicka arbetet framåt tycks vara talande för bolaget, och säger kanske mer om bolaget än utefter vilken tradingstrategi det arbetas denna månad.
En snabb titt bland mäklarna i Florida visar att fastighetspriserna det senaste året stigit med nästan 10 procent. Frågan är när och om avsikten är att avyttra byn när allt är färdigrenoverat och byggt.
“Nej”, säger Karen Johnson.
“Jag tror inte att Pär ens tänkt så långt. Han drivs av sin vision för byn.”

EMANUEL SIDEA

BILDTEXT:
– Högerhanden. Pan Capitals Karen Johnson leder upprustningen av North Beach Village.
– Valfriheten. På hotellet Royal Palms är kläder inget tvång, däremot är kvinnor helt förbjudna.
– Nischhotell. Pan Capital har investerat i en rad hotellfastigheter, störst är Royal Palms som riktar sig till ett gayklientel.
– Handelsbygge. Fastigheterna renoveras för kort- och långvariga gäster. Riskspridning som i finansbranschen.
– Totalrenovering. Gammalt swingerhotell renoveras till ett lugnt familjehotell kallat Tranquillo med invigning redan vid årsskiftet.

FAKTA/ Pär Sandå

Lundaekonomen Pär Sandå arbetade på Swedbank på 1990-talet där han var drivande i att bygga bankens tradingavdelning till en av de största i Sverige. Som tradingchef lämnade han banken 1996 för att bli vd för Öresunds tradingfirma Rivus.

Startkapitalet, 10 procent av Öresunds tillgångar, var cirka 200 miljoner kronor. Drygt ett år senare skar det sig med Öresund och Pär Sandå gick till Erik Pensers bolag Yggdrasil. Till den nya firman följde bland annat Rivuskollegerna Henrik Hedman och Claes-Henrik Julander. Den nya firman fick namnet Pan Capital och 37 miljoner kronor att handla för.

Bolaget har under åren 1998-2011 redovisat ett samlat rörelseresultat på 4,6 miljarder kronor.

FAKTA/Pan Capital

De har tjänat miljarder på sina snabba aktieaffärer varav cirka en miljard kronor har investerats i fastigheter i Florida. En annan del av kapitalet har lagts på bland annat innehavet i börsnoterade förvaltningsbolaget Creades, ett innehav om vilket det blivit ett ägarbråk med storägaren Sven Hagströmer som VA har uppmärksammat i nr 23/2012 och nr 40/2012. I det bråket har Pan Capital kritiserats för att endast agera som trader.

Mot den bakgrunden kan man ställa North Beach Village Group, där man agerar operativt med management-, bygg- och restaurangbolag. I bolagets svenska årsredovisning för 2011 framgår att bolaget har ett eget kapital på 1,8 miljarder kronor. Det samlade rörelseresultatet åren 2008-2011 uppgår till 2,7 miljarder kronor. Under perioden har resultat efter skatt hamnat på 1,9 miljarder kronor.

FAKTA/Floridas fastighetsmarknad: Nu stiger priserna igen

Fastighetsmarknaden i Florida har efter ett antal år av lågkonjunktur börjat vända. Men det är från ytterst låga nivåer. Av bolånetagarna har 43 procent lån som överskrider bostadens värde, vilket är ungefär dubbelt så högt som snittet i USA.
I Florida har fastighetspriserna stigit med 7 procent senaste året. Det är dubbelt så mycket jämfört med snittet i USA.

Ökning av antalet bostadsaffärer i Florida under senaste året: 25 procent

Ökning av medianpriset senaste året: 9 procent

Minskningen antalet bostäder till salu: -31 procent